自分の農地に農業用倉庫を建てた場合に、限定する必要はないのですが、その方が分かりやすいかな？と考えました。
今回は、
地目変更登記がいつ誰によってどのようになされるのか？と、
固定資産税の課税評価は、いつ誰によってどのようになされるのか？を
書きます。
地目変更登記は、誰が行うのか？
土地所有者です。
そしてご依頼先は、土地家屋調査士の先生ということになります。ハウスメーカーさんが一括でご依頼を受けられている場合でも、その申請自体は、おつきの土地家屋調査士の先生がなさっていると思います。
いつ行うのか？地目が変わったあとです。これを現況主義といいます。どういうことかといいますと、
- 農地があります
- 必要ならば、農地法第４条もしくは第５条の許可を得ます（許可なく「転用」できる状況もあります）
- 許可のあとに、建物を建てます（ソーラーパネルでもなんでも、農地以外に使います。「転用」）
- 地目変更登記が可能となります（現況が、建物たっているから。「現況主義」）
農地法の4条許可がいらないパターンを書いています。
登記簿の地目変更は、土地所有者が、申請により行うものです。
ただ、農地転用許可を受けて住宅が建てられた土地でも、地目が農地のままになっているというような例も、結構あります。なんらかの状況で（例えば、銀行の融資がらみで）そのことが判明し、後日、宅地に地目変更をするということもあります。
また、１筆の土地の一部についてのみ、地目変更登記をするということはできません。
これは、農地の一部を使って農業用倉庫を建てるということはよくあります。そこだけを宅地にできれば良いのですが、それは不可能であり、分筆の登記が必要となります。
じゃあ必要ならやるか？という話しなのですが（分筆の登記も土地家屋調査士の先生の専権です！）これは、報酬が高くなるのです。基本５０万円から、というところが多い印象です（隣地所有者の立会いが大変なんです！これはしょうがない、かな。）。田舎では、土地の値段より高い！ということもままあり、じゃあやめとくかという話しで、結局、登記簿上の地目は、畑（もしくは田）のまま、農業用倉庫が建っているという状況は、よくあることということになります。
登記簿上の地目は、畑だから、固定資産税の評価も・・・
という訳にはいきませんで、市町村の税担当課が現況に基づいて職権で変更します。そこはちゃんと課税の公平という観点から、役場の担当の方が、評価するということになっています。
そして、課税もきちんと分けてあることが多いです。１筆のうち、ここは農地評価。ここは宅地評価という形です。要するに、課税の公平という観点から、固定資産税の評価は、登記簿上の地目には縛られない、という書いてみれば当り前のことが実際になされています。
とりあえずのまとめ
- 地目変更登記は、現況が変わったあとにするものですよ。
- 固定資産税の課税評価は、役場の方が勝手になさっていらっしゃいますよ。
つい最近、南関町から、固定資産税の納税通知書が届きましたので書きました。とりあえず、今日は、これまでっ。
