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えっそんなタイミングで住民票移すの?登録免許税軽減のための新築不動産登記のフローチャート

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真ん中の機械は、壁紙に糊をはる機械だそうです。

 

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セオリーは、新築建物の完成・引き渡しよりも前に!住民票をうつす、です。


写真の日付は、平成27年8月28日のお昼12時頃です。

8月25日(火)夜、壁紙最終決定 下地(パテ)塗り
8月26日(水)壁紙発注
8月27日(木)壁紙到着 下地(パテ)塗り
8月28日(金)写真
8月29日(土)壁紙完成

内装職人さんのスケジュールは、結構きついのです。

その内装と水回り(トイレ・お風呂・キッチンなど)が完成した段階で、

土地家屋調査士の先生に「建物の表題登記」をいれてもらうために、建物をみてもらうことになります。

この土地家屋調査士の先生による「建物の表題登記」の前に、住民票を新築建物の住所にうつす、ということが一応セオリーといえるかと思います。

それはなぜでしょうか。

 

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技術的には、そんなに大変じゃないけどとても面倒だったそうです。溝の部分まで折り返して壁紙が貼ってあります。

 

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内装職人のmy brother です。「色違いの部分ができたら、だいぶ雰囲気かわるバイ!」とのこと。施主はわたしで、事務所を建築したのでした。

 

引き渡し前に、住民票をうつす理由


後記「建物表題登記のあとのスケジュール」にある⑤と⑦の登記申請の際に、申請人は、登録免許税という国税を支払わなくてはなりません。

このとき居宅であれば(アパート経営などの収益物件じゃないという意味です。自分が住む家ならば)基本、⑤⑦両方ともに登録免許税が安くなる手続きがあります

③の段階で住民票を新築物件の住所にうつすということがセオリーとなる理由は、

この建物は、居宅なんですよ、申請人が住む家なんですよということを書類としてあらわす必要があるから

でした。

建物の引き渡し前に、住民票をうつす理由は、登録免許税が安くなるからというものでした。

 

建物表題登記のあとのスケジュール


通常の、居宅を新築される場合の一つのモデルケース(住宅ローンの借り入れあり)は、

①大工工事完成
②水回り、内装が完成 ←写真はココ
③住民票を新築物件に移す(まだ住んでなくても住民票は移せます)

 そして

④土地家屋調査士の先生が、建物表題登記(広さ、構造などを登記する)をします。土地家屋調査士の先生のスケジュールも結構きつきつになります。土地家屋調査士の先生による、建物表題登記の次に、

⑤所有権の登記
⑥(最終の)融資(住宅ローン)の実行
⑦融資(住宅ローン)の登記が入り、
⑧建物引き渡し
⑨建築代金支払い


となります。

  • 施主さんと銀行さんとの打ち合わせは、もちろん①よりも前からあります。銀行さんから司法書士への連絡は、かなりあとの方になるのが通常です。当初の施主さんと銀行さんとのあいだにはいるのは、不動産建築会社の担当の方ということになることが多いと思います。
  • ⑥にある(最終の)の意味は、融資には、つなぎ融資というかたちもあり、残りの残額の融資が⑥のタイミングでなされることもある、という意味です。
  • 「④」→「⑤」→「⑦」の登記の流れは、ことの性質上この流れしか、ありえません。実際は⑥の融資の日付が決定したところで、そこに向かってバタバタする感じです。ですので土地家屋調査士の先生のスケジュールも結構きつきつになります。

 

銀行さん的には、⑥融資の実行はしたけど⑦融資の登記が入らないという状態は、非常に困ります。

このあたりをスムーズに手続きをするために司法書士があいだに入ります。

 


なお、土地から購入なさった場合、土地購入の段階では(まだ建物がない)、土地購入の登記の買主欄には、前住所しか入れることができません(まだ建物がなければ、さすがにその新築予定地を住所とはまだできない)。

そして土地購入の時点で、融資の登記を土地にまずいれることがあります。

このときが一番やるべき登記が増えることになったりします(のちに住所をうつすため、融資の登記も変更しなければならなかったりします)。

 

まとめ

 

今回の記事は、建物の新築の際、いつ住民票をうつすのか?という視点から、不動産の登記申請の流れをみていきました。

 

その目的は、登録免許税の軽減のためということでした。

 

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